Veliko zadolževanje: stanovanjski in študentski krediti

Ema, stara 31 let, zasluži 2.000 € na mesec po davkih in ima prihranjenih 50.000 €. Našla je stanovanje za 200.000 €. Banka ji pove, da bi si lahko izposodila do okoli 222.700 €. Koliko naj si izposodi — in kaj bankam preprečuje, da bi posodile še več?

Stanovanjski krediti: največji dolg, ki ga vzame večina ljudi

Hipotekarni kredit je dolg kredit, pogosto za 20 do 30 let, namenjen nakupu doma in zavarovan s tem domom. V vsakdanji rabi mu rečemo stanovanjski kredit, zavarovan pa je s hipoteko.

Del cene, ki ga plačaš iz lastnih prihrankov, je lastna udeležba. Razmerje med kreditom in vrednostjo, ali LTV, primerja kredit z vrednostjo doma:

LTV = kredit ÷ vrednost doma

Če si Ema izposodi 160.000 € za stanovanje za 200.000 €, je njen LTV 80 %, lastna udeležba pa 40.000 €. Potrebuje tudi denar za stroške nakupa, kot so davek, notar in provizija agencije, ki jih kredit običajno ne krije.

Koliko si lahko izposodiš?

Banke gledajo tudi razmerje med dolgom in dohodkom. V Sloveniji in mnogih evropskih državah to pomeni vse tvoje mesečne obroke kreditov, deljene z mesečnim dohodkom po davkih. Pogosto ga imenujejo DSTI. (V nekaterih državah »razmerje med dolgom in dohodkom« pomeni skupni dolg, primerjan z letnim dohodkom — vedno preveri opredelitev.)

Banka Slovenije leta 2026 za nove kredite določa te omejitve:

• Zavezujoče: obroki kreditov smejo vzeti največ 50 % dohodka, po vseh obrokih kreditov pa mora ostati vsaj 745 € na mesec. Banke smejo to mejo preseči le pri majhnem deležu svojih kreditov.
• Priporočeno: LTV največ 80 % za lasten dom in 70 % za druge stanovanjske kredite.

Centralne banke te omejitve določajo, ker lahko čezmerna zadolženost mnogih gospodinjstev za drage domove gospodarski upad spremeni v množična neplačila in bančno krizo, kot leta 2008. Omejitve ohranjajo varnostno rezervo za posojilojemalce in banke.

Daljši rok zniža obrok, a zviša skupni znesek: pri 200.000 € po 4 % stane 30 let namesto 25 okoli 27.000 € več obresti.

Ponovno zadolževanje z domom, ki ga že imaš v lasti, za avto ali počitnice, je cenejše od potrošniškega kredita. A vsakdanjo porabo spremeni v dolg, zavarovan s krajem, kjer živiš.

Študentski krediti: trije zelo različni svetovi

• Združene države: zvezni in zasebni študentski krediti so pogosti, stanja so lahko velika, težko pa jih je odpraviti celo z osebnim stečajem.
• Anglija: državni krediti se odplačujejo prek davčnega sistema, kot 9 % dohodka nad pragom, morebitno preostalo stanje pa se po določenem številu let odpiše. Delujejo bolj kot davek na dohodek diplomantov kot običajen kredit.
• Velik del celinske Evrope: šolnine so nizke ali jih ni, zato se študenti manj zadolžujejo. V Sloveniji je redni študij na javnih univerzah za večino študentov brezplačen.

Islamsko financiranje doma

Islamske finance ne dovoljujejo obresti (riba). Financiranje doma in avta je namesto tega zgrajeno kot prodaja, najem ali partnerstvo:

• Murabaha: banka kupi predmet in ti ga proda z razkritim pribitkom, ki ga plačaš v obrokih.
• Ijara: banka kupi dom in ti ga odda v najem, pogosto tako, da lastništvo ob koncu preide nate.
• Pojemajoča musharaka: ti in banka sta solastnika doma; plačuješ najemnino za bančni delež in ga postopoma odkupuješ.

Strošek je resničen. Avto za 20.000 €, ki ti ga prodajo za 23.000 € na 36 mesecev, stane približno toliko kot kredit po okoli 9 % na leto.