Modul 13 · Velike življenjske odločitve
Najem ali nakup? Pravi strošek doma
Kako najem in nakup primerjaš z razmerjem med ceno in najemnino ter stroški, ki se ne vrnejo, zakaj odloča časovni horizont in zakaj bančni maksimum ni znesek, ki ga zmoreš.
Ta lekcija je še zaklenjena
Odkleneš jo, ko opraviš kviz v lekciji »Začetek: žepnina, prva služba, prvi proračun«.
Pojdi na »Začetek: žepnina, prva služba, prvi proračun«Ta modul se odpre, ko končaš prejšnjega — ali pa opraviš njegov preizkus, če snov že poznaš.
V tej lekciji
- Izračunaj razmerje med ceno in najemnino in ga razloži
- Naštej stroške lastništva, ki se ne vrnejo, in jih primerjaj z najemnino
- Pokaži, kako časovni horizont in rast cen odločita, ali je nakup boljši od najema
- Razloži finančni vzvod in zakaj je odobritev kredita zgornja meja, ne priporočilo
Nika in Jan, oba stara 29 let, sta našla stanovanje za 250.000 €. Najemnina za podobno stanovanje je 900 € na mesec. Prijatelji pravijo: »Najemnina je metanje denarja stran.« Banka pravi, da bi si lahko izposodila več, kot potrebujeta. Kako naj razmišljata o najemu ali nakupu?
Razmerje med ceno in najemnino
je cena doma, deljena z enoletno najemnino za podoben dom. Za to stanovanje: 250.000 € ÷ (12 × 900 €) = 23,1. Pogosto okvirno pravilo pravi, da razmerje pod približno 15 govori v prid nakupu, nad približno 20 pa v prid najemu. To je le prvo sito.
Stroški, ki se ne vrnejo
Pri najemniku so stroški, ki se ne vrnejo, najemnina in zavarovanje stanovanjske opreme. Pri lastniku so to:
- obresti hipotekarnega kredita,
- vzdrževanje, pogosto okoli 1 % vrednosti doma na leto,
- dajatve za nepremičnino in zavarovanje,
- oportunitetni strošek lastne udeležbe, ki bi lahko drugje prinašala donos,
- stroški nakupa in pozneje stroški prodaje.
Premoženje gradi samo tisti del obroka, ki odplačuje kredit. V Sloveniji znaša davek na promet nepremičnin 2 % vrednosti, pri večini prodaj rabljenih nepremičnin pa je davčni zavezanec prodajalec; novogradnja v dveh letih od prve uporabe je namesto tega praviloma obdavčena z 22-odstotnim DDV.
Rezultat je odvisen od tega, kako dolgo ostaneš:
| Časovni horizont | Čisto premoženje kupca | Čisto premoženje najemnika | V prednosti |
|---|---|---|---|
| 3 leta | 73.200 € | 77.900 € | Najemnik |
| 5 let | 95.100 € | 92.000 € | Kupec |
| 10 let | 155.500 € | 128.900 € | Kupec |
| 10 let, vrednost stanovanja nespremenjena | 102.400 € | 126.200 € | Najemnik |
| 10 let, najemnina le 700 € | 155.500 € | 160.900 € | Najemnik |
Te številke so ponazoritev, ne napoved. Sklep: odločajo časovni horizont, rast cen in višina najemnine, nobena izbira pa ni vedno prava. Davke na dobiček smo zanemarili. Primerjava naj upošteva vse stroške na obeh straneh.
Finančni vzvod, omejitve in nedenarni dejavniki
Pri 20-odstotni lastni udeležbi 10-odstotna rast cene dvigne tvoj lasten kapital za 50 %; 10-odstotni padec odnese 50 %. Slovenska pravila omejujejo obroke kreditov na 50 % neto dohodka in zahtevajo, da po plačilu kreditov ostane vsaj 745 € na mesec. To so zgornje meje in niso nasvet: boljše vodilo je obrok, ki ga je mogoče plačevati tudi pri višji obrestni meri, pri čemer ostane nekaj prostora.
Za nakup govorijo stabilnost, svoboda prenove in izbira šole. Za najem govorita prožnost pri selitvi zaradi dela in odsotnost presenečenj pri popravilih. Obe izbiri sta upravičeni.
Preizkusi v praksi
Preveri svoje razumevanje
10 vprašanj. Za odklep naslednjega koraka potrebuješ vsaj 8 pravilnih odgovorov.